Felipe Beltrán analiza los costes que pueden convertir una vivienda atractiva en una mala inversión

Impuestos, financiación, reforma, mantenimiento y periodos sin alquilar separan la rentabilidad anunciada del resultado real de una operación

GETAFE/Varios (13/08/2026) – El precio que aparece en un anuncio inmobiliario es solo la primera cifra de una operación. Antes de que una vivienda pueda generar ingresos, el comprador puede tener que asumir impuestos, gastos de formalización, financiación, reforma, equipamiento y seguros. Después llegan la comunidad, los tributos locales, el mantenimiento, la gestión y los periodos en los que el inmueble no esté alquilado.

La diferencia entre sumar o ignorar estas partidas puede transformar por completo la percepción de una compra. Felipe Beltrán, profesional especializado en inversión inmobiliaria y Personal Shopper Inmobiliario (PSI) , considera que uno de los principales errores del pequeño inversor es calcular la rentabilidad utilizando únicamente el precio de adquisición y el alquiler esperado.

«La rentabilidad bruta puede servir como primera referencia, pero no debería cerrar una decisión. Entre el precio del anuncio y el resultado que recibe el propietario existe una cadena de costes que hay que reconstruir antes de comprar», explica Beltrán.

El peso de la financiación refuerza esa necesidad. Los últimos datos publicados por el Instituto Nacional de Estadística indican que en abril de 2026 el importe medio de las nuevas hipotecas sobre viviendas se situó en 173.331 euros, un 11,1% más que un año antes. El tipo de interés medio inicial fue del 2,90% y el plazo medio, de 25 años.

Estas cifras no determinan la conveniencia de una operación concreta, pero muestran por qué el préstamo no debe analizarse únicamente como una vía para completar la compra. La cuota, el tipo, el plazo, las vinculaciones, los gastos asociados y el margen de seguridad del inversor condicionan la tesorería futura. Dos compradores que adquieran la misma vivienda pueden obtener resultados diferentes si su estructura financiera también lo es.

Antes de la firma aparecen los costes de adquisición. Su naturaleza y cuantía cambian según se trate de vivienda nueva o usada, la comunidad autónoma, la financiación y las características de la operación. Por ello, Beltrán recomienda solicitar un cálculo individualizado que contemple impuestos, notaría, registro, tasación y cualquier servicio profesional necesario, sin trasladar porcentajes genéricos de una compra a otra.

La segunda gran partida es la puesta a punto. Una estimación de reforma debería incorporar no solo materiales y mano de obra, sino licencias cuando procedan, honorarios técnicos, mobiliario, electrodomésticos, suministros, contingencias y tiempo de ejecución. Un presupuesto demasiado ajustado puede elevar el capital final o retrasar el inicio del alquiler.

«Una reforma no afecta solo al coste; también afecta al calendario. Si el inmueble tarda más tiempo del previsto en estar preparado, cambia el momento en el que puede comenzar a producir ingresos», señala.

Una vez en explotación, la vivienda sigue generando gastos. Comunidad, seguro, mantenimiento, reparaciones, tributos, administración y reposiciones deben incluirse con criterios prudentes. También conviene reservar un margen para periodos sin alquilar y situaciones imprevistas. El objetivo no es proyectar siempre el peor escenario, sino comprobar que la operación mantiene sentido cuando la realidad se desvía de la previsión ideal.

Beltrán distingue por ello entre rentabilidad bruta, rentabilidad neta estimada y flujo de caja después de financiación. La primera relaciona de forma sencilla el ingreso anual y el precio utilizado en el cálculo. La segunda descuenta los gastos considerados. El flujo de caja permite observar cuánto dinero entra o sale después de atender los pagos de la operación. Ninguna métrica, por separado, describe todo el riesgo ni garantiza el resultado futuro.

En el sistema PSI que desarrolla, el análisis económico se integra dentro de un proceso más amplio: definición del perfil del inversor, búsqueda, estudio del mercado, valoración del activo, negociación, coordinación de necesidades y preparación de la vivienda para su explotación, cuando corresponda. Las cuestiones fiscales, jurídicas, financieras o técnicas que requieren habilitación específica deben ser revisadas por los profesionales competentes.

«Muchas inversiones no fallan porque el alquiler sea inexistente, sino porque el cálculo inicial dejó fuera demasiadas cosas. La disciplina consiste en hacer visibles esos costes antes de comprometer el ahorro», concluye Felipe Beltrán.

En un mercado de precios crecientes, esta mirada no elimina la incertidumbre, pero obliga a comparar operaciones con una base más realista. El inmueble atractivo es solo el punto de partida; la inversión comienza cuando todas sus cifras se estudian juntas.